Ипотечные программы: как выбрать лучший вариант для покупки жилья и инвестиций

Ипотека — самый востребованный финансовый инструмент для покупки жилья. В последние годы ипотечный рынок претерпел радикальные изменения: программы господдержки значительно расширили спектр доступных покупателям вариантов.

В этой статье мы рассмотрим основные ипотечные программы, действующие на российском рынке. Их можно использовать как для решения жилищных проблем, так и для эффективных инвестиций в недвижимость.

Семейная ипотека

Семейная ипотека — это государственная программа, которая действует в России с 2015 года и остаётся актуальной в 2024-м, хотя её условия значительно изменились. 

Программа доступна для: 

• полных и неполных семей, где дети младше 7 лет; 
• семей с двумя несовершеннолетними детьми, которые хотят купить новостройку в малых городах с населением до 50 тыс. человек или в регионах с низким объёмом строительства; 
• семей с детьми-инвалидами без привязки к возрасту. 

Условия кредитования: 

• Ставка — до 6%.
• Минимальный первоначальный взнос — 20%, но некоторые банки, например ВТБ, увеличили его размер для ряда клиентов до 50%. 
• Сумма кредита: до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и области; до 6 млн в других регионах. В случае комбинированной ипотеки максимальная сумма может составить до 30 и 15 млн рублей соответственно.
• Максимальный срок кредитования зависит от конкретного банка. 

Особенности программы:

• Ипотеку дают на покупку первичного жилья или строительство дома через договор подряда с использованием эскроу-счёта. Вторичное жильё в её рамках могут купить только родители ребёнка-инвалида в том регионе, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся домов.
• Семейную ипотеку можно оформить повторно при условии рождения нового ребёнка и закрытия предыдущей ипотеки. 
• В некоторых регионах условия более лояльны — например, можно взять ипотеку с двумя несовершеннолетними детьми, независимо от их возраста.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Эти программы созданы для стимулирования переезда в Дальневосточный федеральный округ и Арктическую зону России, а также повышения уровня жизни в них. Воспользоваться программами могут не только те, кто фактически живёт в этих регионах, но и жители других частей страны.

Условия программ:

• Ставка по ипотеке: 2%, что делает их одними из самых выгодных на рынке.
• Ипотека предоставляется только на первичное жильё, но в сельских населённых пунктах и моногородах возможна покупка вторичной недвижимости.
• Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей при покупке квартиры площадью более 60 кв. м и 6 млн рублей для жилья меньшей площади. На вторичный рынок это правило не распространяется.
• Обе программы действуют для семей с детьми, где возраст супругов или единственного родителя не превышает 35 лет включительно. Для некоторых категорий граждан — например, для работников оборонной промышленности, медработников, учителей или участников СВО возрастное ограничение не действует.
• Первоначальный взнос: 20%.
• Срок кредита: до 20 лет.

В купленном жилье обязательно нужно прописаться в течение 9 месяцев с момента оформления права собственности. Регистрацию там нужно сохранять в течение 5 лет. Постоянно жить в данной квартире при этом не обязательно.  

Сельская ипотека

Эта программа помогает россиянам приобретать жильё в сельской местности. Она ориентирована на насёленные пункты, где живёт до 30 тысяч человек. Это могут быть как небольшие города, так и сёла или посёлки.

Условия программы:

• Ставка: от 0,1% до 3% в зависимости от региона.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей, но супруги могут взять два отдельных кредита на один объект. 
• Срок кредита: до 25 лет.
• Возрастных ограничений для заёмщика нет.

Программа распространяется не только на новостройки, но и на вторичное жильё не старше 5 лет, если оно покупается у физлица, и не старше 3 лет, если у застройщика или юрлица. Также кредит дают на самостоятельное строительство дома с использованием готовых домокомплектов. 

Изначально программа должна была завершиться в конце 2025 года, однако её сделали бессрочной. 

Военная ипотека

Это узкоспециализированная программа, которая доступна только военнослужащим и ряду приравненных к ним сотрудников силовых ведомств. Чтобы воспользоваться программой, служащий должен быть включён в накопительно-ипотечную систему.  

Суть военной ипотеки в том, что государство ежегодно перечисляет на счёт её участника фиксированную сумму. Начать пользоваться накоплениями для покупки жилья в ипотеку можно уже спустя 3 года службы.  

Так как военная ипотека сама по себе подразумевает не кредитование, а компенсацию государством затрат военного на обслуживание долга, условия кредита зависят от того, в каком банке он оформлен. 

Но есть и общие моменты:

• Военная ипотека доступна только контрактникам.
• Купить можно практически любую жилую недвижимость. 
• Покупка жилья возможна в любых регионах России, включая Москву и Сочи, независимо от того, где военный проходит службу.
• Если военный уволится со службы ранее, чем через 20 лет (или 10, если причина уважительная), ему придётся вернуть государству потраченную сумму. 

Дополнительное преимущество военной ипотеки в том, что её можно комбинировать с некоторыми льготными программами и субсидиями, например, с семейной ипотекой и маткапиталом.  

Траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это скорее не программа, а схема выдачи жилищного кредита при покупке новостроек, которая предполагает поэтапное выделение денег. Условия по таким займам достаточно выгодны для заёмщиков, поэтому мы решили включить такую ипотеку в свой обзор.   

Условия траншевой ипотеки:

• Кредит выдаётся частями (траншами), размер которых зависит от условий конкретного банка. Первый транш обычно составляет 15–30% общей суммы, поэтому финансовая нагрузка на заёмщика на этом этапе получается относительно небольшой. В некоторых банках размер первого транша составляет всего 100 рублей. 
• После ввода дома в эксплуатацию банк переводит второй транш, и с этого момента заёмщик начинает вносить стандартные ежемесячные платежи по ипотеке.

Эта схема хорошо подходит тем, кто желает инвестировать в недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду. Однако важно учитывать риски, связанные с возможным повышением стоимости жилья в процессе строительства, а также тем, что до ввода дома в эксплуатацию сумма основного долга практически не будет уменьшаться. 

Также траншевая ипотека чаще всего не сочетается со льготными программами.  

Как выбрать подходящую ипотечную программу

Каждая из вышеописанных программ имеет свои особенности, и выбрать подходящую можно, лишь тщательно проанализировав свои финансовые возможности, цели и обстоятельства (например, регион проживания). 

Если ваша цель — купить квартиру или дом для проживания, важно учесть такие факторы, как ставка по ипотеке, срок кредита и требования к первоначальному взносу. 

Если же вы хотите использовать ипотеку для инвестиций в недвижимость, нужно тщательно проанализировать рынок, выбрать ликвидный объект и оценить возможные риски.

Программы с низкими ставками, такие как дальневосточная или сельская ипотека, предоставляют отличные условия для покупки жилья, но в то же время важно учитывать требования, такие как прописка и место нахождения недвижимости.

Статья написана с использованием материалов видео.

Фото: Shutterstock / Fotodom